TOUT COMPRENDRE - Les banques vont-elles devenir plus strictes concernant les crédits immobiliers?

• Quelles sont les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait légèrement assoupli ses recommandations en décembre dernier, les précisant par la suite en janvier.

Les recommandations sur les conditions d'octroi pour les crédits immobiliers sont les suivantes:
- un taux d'endettement maximal de 35% des revenus (assurance comprise), contre 33% auparavant
- une durée d'emprunt limitée à 25 ans maximum sauf pour l'achat en Vefa (avec un allongement jusqu'à 27 ans s'il y a une période de différé d'amortissement de deux ans)
- une "marge de flexibilité" pour appliquer ces critères : le taux de dérogation à ces règles peut aller jusqu'à 20% de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers (contre 15% avant décembre). Sur ce plan, "au moins 80% de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale (...) et au moins 30% de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants", précisait le HCSF.

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• Ces recommandations sont-elles obligatoires?

Pour l'instant non, même si dans la pratique les banques ont globalement tendance à les respecter. Il n'existe cependant pas de sanction si les banques ne respectent pas ces règles. Confirmant sa position de décembre dernier, le Haut Conseil "traduira au cours de l’été cette recommandation en une norme juridiquement contraignante, après publication d’un bilan de l’application de la recommandation", précise un communiqué publié mardi.

Si le HCSF évoque des normes juridiquement contraignantes, il ne devrait donc y avoir ni de loi ni de règlement sur le sujet. En outre, le HCSF confirme attendre un bilan de l'application de ses recommandations actuelles, bilan qui devrait avoir lieu dans le courant de l'été, avant de déterminer dans le détail les nouvelles normes à respecter pour les banques. A ce moment-là, les recommandations actuelles deviendront obligatoires et, en cas de non-respect de ces normes, les établissements bancaires s'exposeront à des sanctions, même si aucun détail n'a filtré sur ce point.

• Sait-on si les banques jouent le jeu?

Officiellement, l'objectif du HCSF est d'éviter une surchauffe du crédit immobilier. Au dernier pointage, 19 milliards d'euros de crédits à l'habitat ont été distribués en avril, selon la Banque de France. C'est beaucoup, surtout à l'heure où les taux redescendent à des niveaux historiquement faibles et où le risque d'un chômage de masse est réel. Sauf qu'en imposant des contraintes légales aux banques, il y a un risque de freiner sérieusement la distribution de crédits immobiliers. Car il y a encore pas mal de banques qui ne respectent pas à la lettre les recommandations du Haut Conseil. Surtout les banques mutualistes selon nos informations, qui n'hésitent pas à dépasser les 35% d'endettement ou les 25 ans de crédit. De plus en plus de banques montent ainsi jusqu'à 38 ou 39% d'endettement.

Certaines banques vont donc au-delà de la marge de flexibilité qui leur avait été accordée. Mais ça, c'était avant. Un courtier raconte ainsi qu'au sein d'une de ces banques, les messages en interne sont très clairs: à partir du 1er juillet, plus question d'aller au-delà de ce qui est recommandé. Il faudra toutefois attendre le bilan courant de l'été du Haut Conseil pour en savoir plus sur le niveau de respect des recommandations. En particulier, il s'agit de savoir si la marge de flexibilité octroyée bénéfice vraiment aux acheteurs de résidence principale et aux primo-accédants.

"La part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues a significativement baissé. Comme attendu, les pratiques d’octroi des établissements de crédit convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021, sans que l’accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté", souligne néanmoins le HCSF. Traduction : les banques jouent globalement le jeu mais pas toutes.

• Qu'est-ce que cela risque de changer pour l'emprunteur?

Beaucoup de dossiers pourraient ne plus obtenir de financement. Difficile de savoir combien précisément. Mais le courtier Empruntis estime qu'au sein de son réseau, 11,7% des emprunteurs d'aujourd'hui ne rentraient pas dans les critères du Haut Conseil de stabilité financière. Une part qui a doublé par rapport à l'an dernier, où ils étaient 5,94%.

Pour le courtier Cafpi, ce sont les primo-accédants qui vont en premier payer le prix de ces règles contraignantes. Le patron du réseau dénonce des décisions avant tout politiques. Ralentir la demande viserait surtout à calmer les prix de l'immobilier, puisque l'Etat n'arrive pas à favoriser l'émergence d'offres nouvelles via la construction. Autant agir sur la demande pour relâcher la pression.

En revanche, "pour les banques qui sont déjà "dans les clous", il n’y pas de raison qu’elles durcissent leurs conditions d’octroi de crédit dans les prochaines semaines", rappelle Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.

Par Marie Coeurderoy, Jean-Louis Dell'Oro et Diane Lacaze